楼市“飓风”在路上 1000万房子交400万税！

今天，香港砸出重拳!这才是真正的房地产调控!短短一个月，北京住宅成交下降超30%，深圳一手房均价下跌6000元，苏州、南京日均成交量已腰斩...

不鸣则已，一鸣惊人。

短短一个月，北京住宅成交下降超30%，深圳一手房均价下跌6000元，苏州、南京日均成交量已腰斩...

然后——

开发商开始转让了!房企开始增收不增利了!

数据——

房企三季度净利润率跌破8%!

然而，“飓风”还在路上...

新华社发文称楼市调控仍存完善空间，专家认为，出台楼市调控政策不应只针对商品房销售环节，在土地拍卖与竞标等环节也应继续加强控制，从多个角度来抑制楼市的上涨热潮。

国海证券研究所的报告指出，近期土地出让高热度已蔓延至重点城市周边的二三线城市，郑州、杭州等城市针对土地供应及竞买方面出台的严格限制政策，有望在各城市的限购政策后继续推广。

安邦智库研究人员认为，要抑制房地产泡沫，除“限贷限购”之类的政策外，还要综合发力，抑制信贷的过快增长，加快农村土地制度改革，增加更多有效供给。

上海出大招!假离婚骗贷或被"查水电"

抑制楼市资产泡沫，金融领域正在持续发力。继银监会严禁银行理财资金违规进入房地产领域、上海证券交易所(下称“上交所”)明确房地产公司债不得购置土地后，央行上海总部3日又发布了《关于切实落实上海市房地产调控精神促进房地产金融市场有序运行的决议》(下称《决议》)，维护房地产金融市场秩序。

11月3日，上海市市场利率定价自律机制发布了《关于切实落实上海市房地产调控精神促进房地产金融市场有序运行的决议》(下简称“决议”)。“决议”强调，加强对首付资金来源、借款人及其配偶收入证明真实性的审核，审慎评估借款人家庭偿债能力，严禁变相规避调控政策和住房信贷管理规定。

通俗点来说...

针对此前多地出现过的夫妻靠“假离婚”规避限贷的行为，某股份制银行上海分行的“升级版贷审”做法是侧面对“离婚家庭”进行诸如水、电、煤、电话、宽带等公用事业出账信息的调查，观察账单情况是否发生异动;从申请人住所的小区物业、居委、邻居那里进行侧面求证，观察“离婚”的夫妇是否还居住在一起、感情是否融洽等，以此判断这对夫妻是否有“假离婚”可能。

忍无可忍!香港祭出杀招

面对楼市，香港也坐不住了。而且不出手则已，一出手力道十足。

11月4日，香港特区政府宣布将向买入第二套住房的香港居民统一征收15%税印花税，11月5日起生效!不拥有物业的香港居民可获得豁免按新税率征收，而先买后卖、“以一换一”的换楼香港居民将可继续享受原有的退税安排。

同时，根据2012年10月香港对非本地居民购房设置15%“买家印花税”，所以11月5日之后内地客去香港买房，税率为15%买家印花税+15%印花税=30%税率!

1000万房子，交400万税!

要比狠，我只服香港

很多媒体在报道这个消息的时候，没有弄清楚事件的本质，把它狭义地理解为“香港人购买二套房加税了”。事实上，香港此次房地产调控，恰恰针对的主要是内地购房者。

香港的税制跟内地不同。在房屋买卖阶段，有三种主要税费：从价印花税、买家印花税和额外印花税。这个严苛的税制，是在2012年10月以后形成的，主要目的是为了控制房价，抑制投资需求，尤其是来自内地的投资需求。

假如内地居民老王，准备到香港购买一套1000万元港币住宅，那么在今天之前，他的纳税情况是这样的：

1、从价印花税

2016年11月5日之前的“从价印花税率”(第一税率标准)，见下面表格：

根据表格，老王适用的税率是7.5%，需要交纳1000×7.5%=75万港元的税。(注解：香港人购买首套住宅，可以按照“第二标准”减免一些税点)

需要说明的是，香港的三种印花税征收，是按照“物业交易的价格”或者“物业市值”中较高的为准，严格按照税率计算的。不像内地城市，使用了评估价，而评估价一般只有市场价的一半到70%左右。

2、买家印花税

从2012年10月以后，香港开征“买家印花税”，税率为15%，非香港户籍居民在香港买房是无法豁免的。所以老王还要再交纳1000×15%=150万港元的税。

3、额外印花税

从2012年10月以后，香港在房屋出售环节开征了“额外印花税”，如果一套房子在上一次换手3年内再次转让，则需要交纳“额外印花税”(类似我们此前的营业税，或者现在的增值税)，税率如下：

如果老王买的房子，卖家持有期才两年，则还有10%的税，也就是100万港元。如果卖家坚持1000万实收，则老王需要替他支付100万的额外印花税。

这样，老王买下1000万港元的房子，但实际支付的税款达到了325万元。

好了，现在香港政府宣布加税。此次加税其实只调整了“从价印花税”，把“外地人在香港买商品住宅”和“香港人购买第二套商品住宅”适用的那个“从价印花税(第一标准)”的税率表格废除了，统一为简单税率：统统地15%。

所以，老王的第一项税款，就从75万元增加到150万元。总税款从325万元，变成了400万元。

1000万的房子，缴纳400万的税!而这仅仅是交易阶段的主要税费。

即便是买“上家”持有超过3年的住宅，因为豁免了“额外印花税”，买方也要缴纳300万的税，也就是税率低30%(提别提醒：印花税不是交易税费的全部)，可见香港打击炒楼的力度之大。

如果香港房价继续上涨，可能还会有更加严厉的措施出台。所以，真正的勇士是在11月5日之后，还敢于去香港买房的人。内地的炒房客，你们怕了么?

相比之下，内地热点城市限购、限贷以及加税的调控措施，可谓弱爆了。比如在一线城市买房，实际税率可能连香港的四分之一都没有。

中国楼市将走向何方?

在中央、各地、各部门联合发力之下，中国楼市将走向何方?财经评论人士刘晓博认为：

1、楼市降温的大趋势不可逆转。在新一轮调控措施作用下，20多个出台了限购、限贷政策的热点城市，其楼市将全面入冬。

特征为：买卖双方陷入观望，成交大幅萎缩。然后，在僵持两三个月之后，价格开始松动，呈现阴跌走势。到明年下半年，市场成交量才能缓慢回升。

2、整体而言，绝大多数热点城市的楼市可以长期看好。一些经济总量偏小，前期涨幅过大的城市，或许调整期稍微长一些。

3、没有出台实质性调控措施的二线城市，比如石家庄、成都房价在10月还有上涨。但如果多数热点城市出现回调，这些城市楼市也将降温。

4、至于绝大多数当“吃瓜群众”的中小城市，由于没有持续的人口、资金流入，城市发展机遇少，库存房屋量大，其楼市早就失去了投资功能，只有居住功能。在这类城市有多套房子的家庭，应该择机减持，转向其他投资或者到中心城市买房。

5、随着各种融资渠道门槛的提高，小型房企资金成本将迅速提高，房企的收购兼并将加速，一大批中小房企将消亡。