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房地产税明确开征,你真以为能降房价?

2017年11月09日来源:理财网行业动态责任编辑:tanmenglong

一大早看到“央视新闻”的推送,标题比拟劲爆《定了!房地产税这么收!炒房者将遭到一万点伤害》。

文章的主题用一句话解释就是:官方已明白要按房屋估值来征收房产地税了。

财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税,明白将来的房地产税将依照房屋评价值征收。要依照“立法先行、充沛受权、分步推进”的准绳,推进房地产税立法和施行。对工商业房地产和个人住房依照评价值征收房地产税,恰当降低建立、买卖环节税费担负,逐渐树立完善的现代房地产税制度。

文章的评论区是一片喝彩之声。

政策越来越有力了,将来完成居者有其屋只是时间问题了。

为了国内市场良性开展,尽快出台相关政策。

房子是用来住的,不是炒的。一切为了人民。

看到这些留言,我最大的感触就是:人和人之间的认知差距真的是蛮大的。

这些人觉得出台房地产税房价就会降下来,就能完成居者有其屋的美妙愿望,所以他们为征收房地产税叫好。

但 征收房地产税这件事自身,并不发明任何额外的社会价值,说好听点,它是一次财富的再分配。

所以,这真的值得庆贺吗?

房地产税会对房价带来什么样的影响?

征收房产税的法理根据充沛吗?

这些问题,都值得考虑。

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先来解读一下官方的说法。

依据财政部部长肖捷的文章,房地产税将依照“ 立法先行、充沛受权、分步推进 ”的准绳停止立法和施行。

1.立法先行

在税收法定准绳下,任何新税种必需先立法后征收。因而,“立法先行”已是社会普遍共识。

以上是官方的解读。

是不是觉得很有一种法治国度的既视感?

但实践状况没有那么简单。

虽然房地产税简直是一切兴旺国度中央税的主要来源,但在中国征收房地产税,不断都有争议。

由于那些兴旺国度的土地实行的私有制,政府不存在靠卖地取得收入,而中国的土地是国有的,从理论上说,业主只具有70年的土地运用权,并且你在买房的时分曾经间接地为这70年的运用权支付了昂扬的费用。

之所以说是间接,是由于开发商在竞拍土地的时分交纳了高额的土地出让金,而开发商是要赚钱的,他们会把“地价”作为房屋本钱的一局部表现在房价上,所以你在买房的时分,就相当于交纳了70年的土地运用费。

假如再征收房地产税,就存在二次征收的问题。

复旦大学经济学教授谢百三就曾锋利地指出:

“交了70年高额土地运用费再征西方房地产税,等于一只羊身上剥两次皮,税务总局先把70年收走的费吐出来还给百姓,再分70年一年年交西方式房地产税啊!”

只是,既然官方曾经把征收房地产税这件事提上议程,结果显然曾经是没法改动了。

关于上面提到的问题,官方也早就做了准备。

一是在2007年的《物权法》第149条里规则:“住宅建立用地运用权期间届满的,自动续期”。

这是变相供认房主对土地所具有的权益,为房地产税的开征铺平了道路。

二是不动产注销已根本完成,具备了根本的征收条件。

三是从2013年开端,房地产税就已列入议程,至今已谈论了良久。

所以最快的话,明年两会就可能会经过房地产税的立法工作。

2.充沛受权

中国社科院财经战略研讨院研讨员杨志勇评论说:

“所谓充沛受权,应该是给中央政府充沛受权,让中央依据实践状况来决议详细施行计划。”

国度行政学院教授冯俏彬也持相同观念:

“各地房地产状况差别大,因而中央政府对当地房地产状况更熟习,给中央充沛受权,让它在受权范围内选择详细开征时间、适用税率、征收对象,从而有利于房地产税平稳落地。”

由于房价有很强的城市差别性,充沛受权中央政府,量体裁衣,从理论上来说完整没缺点。

3.分步推进

中国税务学会学术研讨委员会副秘书长焦瑞进以为:

“分步推进准绳意味着房地产税征收,可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人战略逐渐施行。”

中国实行城乡土地和住房二元制度,到2016年底我国的城镇化率程度为 57.35%,地域开展很不均衡,房产税先城市后乡镇,先市民后农民是必然的。

北京、上海和深圳这三个城市很可能会首当其冲。

3

房地产税可能会怎样收?

先来说说上海和重庆的两个试点。

2001年1月,上海、重庆两个直辖市就启动房地产税试点变革。

上海采用的是“老房老方法,新房新方法”(存量和增量差别看待)的思绪,即以前买的、分配到的房子都不用征税,新购房屋才需求交税。

我以为这是比拟合理的,一来是中国的房屋产权真实是五花八门。

按产权性质大致可分为:央产、军产、单位产权和私有产权房;

按获得和买卖的方式,可细分为:原有私房、房改房、商品房、经适房、安居房、限价房、自住商品房和共有产权房等。

这些五花八门的房屋,要制定一个公平合理的计划,真的太难。

二来之前买的房子曾经间接交过70年的土地运用费了,这局部不收房产税合情合理。

而重庆则主要针对高档房屋(均价高于新建房屋成交均价的2倍)停止征税,关于存量房屋,180平米以下免税,新购房屋100平米以下免税,超出局部以累进制的方式计税。

而将来房产税的全面征收方式,曾经透显露来的音讯是:

1.依照评价值征收房地产税;

2.恰当降低建立、买卖环节税费担负,逐渐树立完善的现代房地产税制度

依据以上两点,我个人的推断是:

存量房要征收房产税(重庆形式),计税方式参照上海形式,同时给与一定免征额度。

为什么说存量房会征收房地产税,由于降低建立、买卖环节税费担负意味着政府的税收会呈现一个大窟窿,而要填补这个窟窿,要么大额进步税费,要么扩展增税范围,显然后者更有可能。

除此之外,对存量房征税,既能增加税收,又能打击那些手握十几套以至几十套的炒房客以迎合民意,何乐而不为?

至于计税方式,上海曾经有比拟成熟的经历,即先对每套房屋价钱停止评价(税务局有当地一切房产买卖价钱纪录,能够依照算法自动生成房屋价钱),然后打个折(上海是70%),再依据住宅性质停止征收(比方普通住宅0.4%,非普通住宅0.6%)。

非普通住宅有三个规范:1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0);2、单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米);3、实践成交价钱高于同级别土地住房均匀买卖价钱1.2倍。

当然,这里只是推演一下思绪,详细参数各地政府会依据当地状况制定征收规范。

至于免税额度,这个一定是会有的。

这既是调理贫富差距完成社会公平的表现,也是社会稳定的需求。

只是到了详细施行的时分,免征额度是依据人均面积,还是人均面积分离房屋数量,暂时不得而知。

但分离以上3点,我们能够明白的是:关于那些具有大量房产的房叔房姐,房产税一旦出台,他们的好日子就要到头了。

4

房产税的出台后,房价会下跌吗?

这要分短期和长期。

从短期来看,房屋持有本钱的大幅进步,会让炒房者兜售手中的房产,市场上供应数量增加,能够起到抑止房价的作用。

但是从长期看,房价的两极分化会愈加明显,即该涨的还会涨,该跌的更快下跌。

由于房地产税的实践影响是增加了房屋的持有本钱,它只是一个辅助要素,决议房价的基本性要素是供需关系。

一线城市的土地是有限的,只需人口源源不时地流向一线城市和少数几个重点二线城市,那里的房价继续高涨是不可防止的。

以上海为例,依据《上海城市总体规划(2016-2040)》,到2040年上海建立用地的天花板为3200平方公里,而2020年建立用地估计将到达3226平方公里。

这意味着后面的20年,上海不但不能新增建立用地,还要减少26平方公里,房子的稀缺性显而易见。

北京也是相似,而深圳则更早进入了拆迁一块重建一块的节拍。

其实从全球范围内来说,任何一个兴旺城市(纽约、香港、首尔、台湾等),都没有呈现过由于征收房产税而招致房价下跌的。

那些希望靠征收房地产税可以买得起房的人,他们必定要是绝望了。

而另一个严酷的事实是,在全球化的背景下,一线城市的房价只和高净值人群(富人)的数量有关。

知乎答主@Haoran 在不久前写了一篇剖析文章,他经过比照了北京、上海、纽约和洛杉矶的房价,以及当地富豪人数的相关度后发现,高净值人群和房价的相关度竟然高达0.91。

优质的资源永远是稀缺的,稀缺的资源永远是昂贵的。

所谓的居者有其屋,其实是指让你租得起房,而不是买得起房。

这一点我在《高房价背后的真实逻辑》一文中有过阐述,这里不再反复。

5

最后这几句话,可能说了也没用,但我仍然要行使说话的权益。否则的话,我们连这项权益也会一点点地失去。

这是知乎答主@豆子彩虹爸 提供的美国房产税的税单,里面明晰地记载了房地产税的去向。

比方左下角这个框里:

郡里收走6650块,用于郡道路,根底设备等。

市里收走165.55,用于市道路,根底设备等。

学区收走350.46,当作学校资金。

社区学院收走289.94,当作学校资金。

轻轨收走27.27。

公园收走47.22。

市政水务收走44.56。

右上角的框里同样写的明明白白。

美国的税收制度采用的是“ 以支定收 ”,即先制定将来一年的开支预算然后议会讨论经过,肯定当年需求征收几税,税率是集体协商的结果。

从税单上你能够分明地看到,房产税是用于改善的是本人所住区域的教育、卫生、公共环境等范畴。

而我国则恰恰相反,采用的是“ 收支两条线 ”形式,(所以会存在突击花钱的状况,由于今年不把这笔钱用完,明年的预算额度就会降落),那些征收的房地产税最后会用到哪里?

老百姓基本就决议不了,以至无从知晓。

房地产税作为一项新的税种,触及到每个人的切身利益,它一旦开征就不会停下来了,而大城市的房价也不可能由于房地产税的开征而降落。

关于那些希望房价会大跌然后抄底入场的人,他们将永远地活在梦里。

而关于那些苏醒的人们,是不是应该一同呼吁公开税收的去向?

毕竟,这是一切公民共同的利益。

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