首付贷，换件“马甲”重登台

住建部、央行、银监会等七部委日前联合发布《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，明确“首付贷”违法违规。按照七部委文件第五条要求，中介机构不得强迫委托人选择其指定的金融机构，不得将金融服务与其他服务捆绑，不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务，不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。金融机构不得与未在房地产主管部门备案的中介机构合作提供金融服务。

那么，实际执行情况如何呢?记者在南京暗访发现，部分中介机构依然提供类似垫资产品。

24日下午，记者以欲购买南京河西一套三居室二手房为名，分别向我爱我家、链家、中原地产、满堂红等大型中介机构咨询二手房买卖。“我现住的房子准备卖掉，然后换河西的，是先买后卖还是先卖后买，一直没想清楚。如果是先卖后买，按这套房子来说，我首付也差三五十万元，你们能垫资吗?”记者问中原地产的销售经理。

“垫资取消了，早在二三月份就取消了，现在查得严，我们连垫资部门都干脆取消了。”销售经理说，“你还是看看价格能承受的其他房子吧，或者户型小一点、或者换一下楼盘。”

不过记者的困难，在另外一家中介机构得到了解决。“你现在有房子吗?有贷款吗?”这家中介公司的销售经理问，“如果有房子、有贷款，那你再买只能是二套，首付50%，按你看中的这套算，首付要335万，如果是首套，首付35%，首付188万。”

记者说首付不够，是先买后卖，还是先卖后买，很纠结。该经理说，如果这样子，你可以跟我们签个协议，你把房源独家挂在我们公司，期限是半年，然后凭着这个协议，可以到银行办理垫资，这样你首付就凑齐了，而且买河西房子也可以按首套来出首付。不过就是要出一点费用，万分之零点四的利息和1个百分点的手续费。“这也是我们8月1日才推出来的新政策，你可以考虑一下。”他说。

“是不是就相当于这半年时间，我的房子就抵押给银行了?”

“可以这么理解，如果半年卖不掉，就是抵押给银行。价格可以跟银行商量。”他说。

在第三家房产中介，记者也得到了同样的答案。“我们有合作的担保机构，可以操作一下，垫资能解决，不过利息暂时我也不太清楚，需要的话可以帮你问问。但是垫资肯定能做。”他说。

如此看来，在部分中介机构，此前被禁止的“首付贷”换了一件马甲，以前由中介公司直接垫资变成了这样一套操作模式。

其实，买房首付暂时不足，是很多购房者都碰到的事情，以往往往通过亲戚朋友借钱周转，随着房产中介业务延伸、P2P平台出现等渠道打开，首付资金缺口就从亲戚朋友借钱变为通过第三方解决，相当于从暗变明，“首付贷”由此而生。

“首付贷”自年初曝光以来，在全国两会期间备受关注，央行有关人士明确表示，房地产中介机构、房地产开发企业与P2P平台合作，所提供的“首付贷”产品不仅加大了居民购房的杠杆，削弱了宏观调控政策的有效性，增加了金融风险，同时也增加了房地产市场的风险。随后，一些P2P网贷平台取消了这一产品，北京、上海、深圳、广州等城市均叫停了“首付贷”产品。

一般来说，银行在发放按揭贷款时，就已经想到了杠杆和风险问题。首付比例，是银行设定的最低限度，以南京为例，目前首套房首付35%，杠杆就有3.5倍，如果首付只有10%，另外，25%也是借的，那么买房的杠杆就有10倍，由此可见“首付贷”潜藏的风险就在于购房者不仅有月供压力，还要同时承担首付还款的压力，一旦经济出现问题，那么就有可能两头都还不起。

贷款资金不能用于购房首付，是银行发放购房按揭贷款的原则之一。这里的贷款资金，应该不仅指的是“首付贷”，还有其他抵押贷款类产品。在中介公司提供的“首付贷”之外，其他形式的贷款资金流入楼市也值得关注。近两年，银行、消费金融公司发力个人消费类贷款，多以无抵押信用贷款形式发放，申请人只要提供相关材料，办一张该行的借记卡，就可以获得30万元左右的现金。对于这笔钱的使用范围，虽然明令禁止不能用于购房首付，但由于是现金到申请者手中，资金几经转手，就可以作为首付资金购房，而银行、消费金融公司追查起来并不容易。